北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市規(guī)劃和自然資源委員會關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國有土地上非住宅房屋征收評估與補(bǔ)償工作的通知（試行）

京建法〔2023〕4號

各區(qū)人民政府、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會，各相關(guān)單位：

　　為進(jìn)一步做好本市國有土地上非住宅房屋征收評估與補(bǔ)償工作，規(guī)范非住宅房屋用途認(rèn)定、評估方法適用等情形，做到公平合理補(bǔ)償，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》《北京市人民政府關(guān)于更新出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、非住宅房屋用途對應(yīng)本市基準(zhǔn)地價(jià)土地用途分為商業(yè)、辦公、工業(yè)和公共服務(wù)類，并參照基準(zhǔn)地價(jià)土地用途二級分類對應(yīng)房屋。補(bǔ)償時(shí)，根據(jù)房屋權(quán)屬登記、土地規(guī)劃用途或認(rèn)定情況進(jìn)行評估。

　　二、各區(qū)人民政府、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會（以下統(tǒng)稱區(qū)人民政府）應(yīng)組織有關(guān)部門對已經(jīng)登記的非住宅房屋用途調(diào)整和對未經(jīng)登記的非住宅房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)依據(jù)認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

　　對已經(jīng)登記的非住宅房屋，改變原用途未補(bǔ)繳土地出讓金的，依法按原用途評估，補(bǔ)償時(shí)可結(jié)合政策支持等情況認(rèn)定用途調(diào)整，原用途為工業(yè)類用途的，在原有補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)的基礎(chǔ)上，再給予不超過原用途非住宅房屋評估價(jià)值的特別補(bǔ)助。

　　對于未經(jīng)登記的非住宅房屋，依據(jù)土地權(quán)屬來源文件或房屋權(quán)屬來源文件進(jìn)行認(rèn)定，無法提供上述文件的，由區(qū)人民政府結(jié)合規(guī)劃和自然資源部門、房屋管理部門、被征收人出具的有效證明文件以及其他相關(guān)證明材料研究確定。對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，依法按土地權(quán)屬來源文件或房屋權(quán)屬來源文件載明的用途評估，給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　三、以出讓方式取得土地使用權(quán)的非住宅房屋的價(jià)值評估，一般選用比較法、成本法、收益法，對以上方法進(jìn)行適用性分析后，可以選用其中兩種方法進(jìn)行評估，合理確定評估結(jié)果。當(dāng)僅選用其中一種方法進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分說明理由，并向估價(jià)委托方報(bào)告。市、區(qū)房地產(chǎn)管理部門進(jìn)一步完善對此類估價(jià)業(yè)務(wù)及執(zhí)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督檢查。行業(yè)協(xié)會應(yīng)加強(qiáng)自律管理和培訓(xùn)，規(guī)范此類估價(jià)行為。

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的非住宅房屋的價(jià)值評估，優(yōu)先選用房地分估路徑，土地重置成本（土地使用權(quán)價(jià)格）依據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評估指導(dǎo)意見（試行）〉的通知 》（自然資辦函〔2019〕922號）及本市相關(guān)規(guī)定進(jìn)行評估，房屋重置成本依據(jù)本市房屋重置成新價(jià)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行評估。

　　四、采用比較法評估非住宅房屋價(jià)值時(shí)，可比實(shí)例選取應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）第三十條“被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)”的規(guī)定執(zhí)行。對可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度單項(xiàng)一般不超過10%、綜合一般不超過15%。

　　五、采用成本法按房地分估路徑評估非住宅房屋價(jià)值時(shí)，土地重置成本可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法，其中成本法的權(quán)重一般不高于30%，基準(zhǔn)地價(jià)修正法的權(quán)重一般不低于50%。

　　土地重置成本采用比較法評估時(shí)，可選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)近三年三個(gè)（含）以上土地市場招拍掛成交實(shí)例作為可比實(shí)例。

　　土地重置成本采用成本法評估時(shí)，可選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)近三年三個(gè)（含）以上土地開發(fā)類項(xiàng)目作為可比實(shí)例，且成本數(shù)據(jù)必須與評估對象的成本構(gòu)成及內(nèi)涵一致。

　　土地重置成本評估選用可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)首先在同一行政區(qū)內(nèi)選用。若無法滿足，可適當(dāng)擴(kuò)大到同一圈層區(qū)域（首都功能核心區(qū)、中心城區(qū)、城市副中心、平原新城地區(qū)、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)等）選用，也可調(diào)整在相鄰圈層區(qū)域選用，直至滿足條件。選用可比實(shí)例在同一土地級別的，修正幅度應(yīng)當(dāng)參照北京市區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)因素總修正幅度進(jìn)行。選用可比實(shí)例跨土地級別的，應(yīng)當(dāng)參照北京市級別基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整。經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例中，最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于1.2。

　　六、采用收益法評估非住宅房屋時(shí)，應(yīng)選擇與評估對象相同或類似的可比實(shí)例測算非住宅房屋的客觀租金等評估數(shù)據(jù)，可以按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）明確的估價(jià)規(guī)則進(jìn)行。

　　七、征收非住宅房屋，具備存量非住宅房屋和安置房產(chǎn)權(quán)調(diào)換條件的行政區(qū)，可結(jié)合被征收人訴求，因地制宜統(tǒng)籌制定產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案，并在征收范圍內(nèi)公示，經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　對符合區(qū)域功能定位、規(guī)劃控制及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求的，優(yōu)先進(jìn)行同用途房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；對不符合區(qū)域功能定位、規(guī)劃控制及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求的，優(yōu)先給予貨幣補(bǔ)償。經(jīng)協(xié)商，也可按產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案給予不同用途的其他存量非住宅房屋或存量安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其中選擇存量安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)符合本市房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　房屋征收部門與被征收人應(yīng)當(dāng)依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)出具的被征收房屋價(jià)值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估報(bào)告，結(jié)算差價(jià)。選擇存量安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房的價(jià)格按照不低于同地段同品質(zhì)商品房市場評估價(jià)格的80%確定。稅費(fèi)按相關(guān)政策執(zhí)行。

　　八、本通知自2023年7月1日起實(shí)施。本通知實(shí)施之前已公開征收補(bǔ)償方案并征求意見的按原規(guī)定執(zhí)行。國有土地上非住宅項(xiàng)目搬遷可參照執(zhí)行。

　　特此通知。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會　　　　

北京市規(guī)劃和自然資源委員會　　　　

2023年5月22日